IPTU: atenção ao prazo para impugnar o valor

(Por Maria de Fátima Caldas Guimarães*)

Para muitos brasileiros 2015 só vai começar mesmo após o carnaval, mas há uma grande parcela da população que ainda não está no clima de festa e sim na busca por economia. Afinal, como sempre, junto com as perspectivas trazidas pelo novo ano, chegam as contas inaugurais do período que se inicia, IPTU, IPVA, matrículas escolares, dentre outras cobranças anuais. E, no caso do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), o contribuinte pode impugnar o valor venal. Por isso, é necessário ficar atento ao prazo no carnê.

O IPTU possui como base de cálculo o valor venal da unidade imobiliária, como dispõe o art. 138 do Código Tributário Nacional e o art. 249 da Consolidação das leis Tributárias em vigor no município do Rio de Janeiro, sendo este o preço que o imóvel alcançaria para a compra e venda à vista, seguindo as condições de mercado. Além disso, um dos indicadores para a apuração do valor venal do imóvel é sua localização, na forma do art. 63, § 2º, I do Código Tributário Municipal.

Se não for a principal, talvez a localização do imóvel seja um dos critérios para a apuração do valor venal do imóvel que mais causa perplexidade aos contribuintes e a consequente insatisfação com o valor de IPTU cobrado, principalmente na capital carioca.

Ora, e porque isso (podem alguns indagar)? Simples… Não é incomum em determinados bairros e localidades do Rio de Janeiro que o imóvel esteja localizado em área notoriamente perigosa, violenta, de risco, e o valor venal do bem, e, na sequência, do IPTU, ser cobrado com os mesmos critérios daqueles imóveis localizados em áreas mais seguras e com menores índices de violência. Assim, o contribuinte que é proprietário de um imóvel localizado em área de risco, notabilizada pela violência, pode estar recolhendo o IPTU calculado com base em um  valor venal fictício, uma vez que o bem de raiz de modo flagrante se apresenta aquém das perspectivas do valor de mercado para eventual venda à vista, uma vez que se encontra localizado em área flagrantemente de alto risco.

Ora, se o imóvel do contribuinte se encontra nestas condições e o proprietário entende que o IPTU cobrado pela municipalidade representa um valor excessivo e está descompasso com o real valor venal e o valor de venda de sua propriedade certamente que pode reclamar junto à prefeitura. Logo, se o valor venal for maior do que o valor de venda do imóvel, certamente que o primeiro poderá ser impugnado com o propósito de obter a redução do valor do IPTU.

Inclusive, esta questão já foi objeto de ações diretas de constitucionalidade, visto que um valor venal irreal acarreta a majoração desproporcional, irrazoável ou exagerada do imposto devido, a ponto de violar os princípios constitucionais do não confisco e da capacidade contributiva.

Para materializar o seu descontentamento basta que o contribuinte imponha a contratação de um advogado especializado nesta área para formalizar um requerimento de Revisão de Valor Venal através de protocolo na Secretaria Municipal de Fazenda. A previsão legal para este procedimento é o Regulamento do Processo Administrativo-Tributário do Município do Rio de Janeiro (Decreto 14.602/96).

Antes de protocolar a impugnação é importante que o contribuinte tenha atenção ao prazo de 60 dias que se inicia com a publicação do Edital de Lançamento Anual do IPTU. No geral, a data limite deste prazo está indicada no próprio carnê do IPTU.

Entre outros documentos que devem instruir o pedido de Revisão do Valor Venal do imóvel, na verdade um formulário que é disponibilizado pela prefeitura, o contribuinte deve dar especial relevância à apresentação de um Laudo Avaliação do Imóvel elaborado por um engenheiro ou arquiteto. Não se deve esquecer que este laudo obedecerá as regras de elaboração e critérios de apuração de valores exigidos pela prefeitura e que podem ser obtidos na Secretaria Municipal de Fazenda.

Ademais, é imprescindível que o contribuinte esteja ciente que o processo de impugnação ao valor venal somente pode ser iniciado se não houver dívidas de IPTU do imóvel.

Por fim, é bom que se alerte que este processo não desonera o contribuinte de pagar o IPTU. Inclusive, caso queira, o proprietário do imóvel pode solicitar que a guia original de cobrança do IPTU seja desdobrada em duas. Deste modo, através de uma delas o IPTU será recolhido com base no valor venal indicado no laudo e a diferença para o valor inicialmente cobrado pela prefeitura poderá ser depositada administrativamente. Se o contribuinte for vencedor em seu pleito de revisão, ao final do processo poderá levantar a diferença depositada. Caso perca, o valor depositado administrativamente será convertido para os cofres da prefeitura.

Portanto, atenção ao prazo para a apresentação de seu pedido de impugnação.

(*Maria de Fátima Caldas Guimarães é advogada titular do escritório Guimarães e Caldas Advogados Associados)

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