Cuidados para não perder o ponto comercial

O ponto comercial é o maior patrimônio do empresário lojista, mas, apesar disso, muitos pontos são perdidos por falta de conhecimento dos direitos dos locatários. A renovação do contrato de locação comercial não é automática, salvo nos casos excepcionais em que conste o ajuste da cláusula de prorrogação ou renovação automática, o que não é muito comum, devido ao interesse do proprietário em ajustar o valor do aluguel compulsoriamente.

O locatário lojista pode buscar a renovação amigável, negociando todas as condições contratuais do novo reajuste de aluguel assessorado por um advogado especializado.

No entanto, se essa negociação se estender além do prazo previsto (6 meses a 1 ano antes do término do contrato), o locatário perde o direito à renovação legal. Assim, o locador aproveita a situação para exigir um aumento desproporcional do valor locativo e, muitas vezes o pagamento de “novas luvas”, sob pena de ajuizamento de ação de despejo.

A fim de evitar essa situação, a ação renovatória deve ser proposta no prazo acima mencionado. A renovação compulsória de locação comercial é regulada pelo capitulo V, da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, devendo ser proposta no prazo de seis meses a um ano, anteriores a data do término do contrato, (ou seja, no penúltimo semestre do contrato). Para que seja possível ingressar com essa ação, o pacto deverá ser escrito e ter prazo determinado de cinco anos ou mais, ou pode ter sido formalizado por sucessivos contratos. Nessa última situação, os diversos instrumentos devem ter sido assinados sem interrupção, somando cinco anos ou mais.

Portanto, o comerciante que não exercer o seu direito por meio da ação renovatória, ou que não renovar o seu contrato amigavelmente (e por escrito) antes de terminar o prazo para a propositura da referida ação, estará sujeito a pagar novamente as “luvas”ou sofrer um aumento significativo do valor do aluguel (segundo a vontade do locador), sob pena de ser despejado.

Para a propositura da ação renovatória, o lojista deverá preencher alguns requisitos:

  • Provar ter celebrado contrato por escrito e com período determinado e que o prazo mínimo (ou a soma dos prazos ininterruptos por escrito), seja de cinco anos ou mais;
  • Explorar o comércio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;
  • Provar o exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: alugueis, condomínios, fundo de promoção, seguros, impostos, taxas, etc.
  • Indicar de forma clara e precisa, o prazo contratual e a forma de reajuste (anual);
  • Apresentar declaração do(s) fiador(es), aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, bem como, os documentos comprobatórios de idoneidade (desses valores).

 

 

 

 

 

 

 

 

About Seus direitos

Às terças-feiras, de 15 em 15 dias, o advogado David Nigri, bacharel em Direito pela Faculdade Candido Mendes e pós-graduado em Direito Tributário na Fundação Getúlio Vargas, escreve sobre um tema de sua atuação (Empresarial, Tributário, Imobiliário, Petróleo, Concurso Público e Seguro). Além de advogado, David Nigri é titular do escritório que leva o seu nome e conselheiro do Conselho Empresarial de Franquias da Associação Comercial do Rio de Janeiro. Mais informações, ligue (21) 2220-2112 ou acesse www.davidnigri.com.br.

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